运城市人民政府办公厅关于印发运城市加快培育和发展住房租赁市场实施办法的通知
来源:市政府办公厅 发表时间:2017-09-07 09:40:00

各县(市)人民政府,运城开发区管委会,市直各有关部门:

《运城市加快培育和发展住房租赁市场实施办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。

  

运城市人民政府办公厅

2017年9月1日

(此件公开发布)

运城市加快培育和发展住房租赁市场实施办法

 

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《山西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(晋政办发〔2016〕166号)精神,加快培育和发展住房租赁市场,结合我市实际,现制定以下实施办法:

一、总体要求

(一)指导思想。

按照“政府引导、市场运作、社会参与、试点先行”的基本原则,充分发挥市场在资源配置中的决定性和政府政策引导作用,加快建立“购租并举”的住房制度,培育和发展住房租赁经营机构,支持住房租赁消费,完善公共租赁住房制度,强化政策支持,加强住房租赁行业管理,盘活存量房源、化解房地产库存,促进住房租赁市场健康发展。

(二)工作目标。

到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

二、工作重点

(一)培育市场供应主体。

1.发展住房租赁企业。培育和发展经营住房租赁企业,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,向社会提供规模化、集约化、专业化的住房租赁服务。商品房库存量大、去化周期长的县(市)、运城开发区要率先成立专业经营性的租赁机构,通过购买或长期租赁库存商品房房源方式,装修改造后向社会出租。按照国家、省加快发展生活性服务业促进消费结构升级的有关规定,住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。

2.鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。房地产开发企业转变单一开发销售模式,实行租售并举,允许消费者先租后买商品住房,支付的租金可抵扣房款,将长期持有的房源向市场租赁。开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。房地产开发企业将存量商品房通过出租、合作等方式,招商引进教育、现代服务业、电子商务等产业投资者,发展功能定位清晰、产业特色鲜明的总部经济和楼宇经济集聚区。

3.引导中介机构提供优质服务。规范住房租赁机构服务行为,提升从业人员素质,努力提高中介服务质量,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。完善房地产经纪人信用信息系统,强化中介机构备案管理,提高中介服务能力和水平。

4.支持和规范企业、个人自有住房出租。企业和个人委托住房租赁企业和中介机构,依法出租自有合法住房,与当事人规范签订住房租赁合同,规范出租住房行为。

5.支持物业服务企业开展住房租赁经营。物业服务企业做好住房租赁服务工作,采集住房租赁信息依法开展住房租赁经营。对合法改造用于出租的,物业服务企业提供相应的便利;对违规装修、违规合租等行为的,物业服务企业应及时制止并向房屋管理机构和城市规划部门报告。

6.支持住房租赁建设。各县(市)、运城开发区应结合住房供需等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模。制定年度住房建设计划和住房用地供应计划,有序建设租赁住房。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

7.改建房屋用于租赁。将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。将现有住房按照国家和地方住宅设计规范改造为租赁住房,不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,确保消防设施完好有效,符合消防法律法规及相关技术规范。

(二)鼓励住房租赁消费。

1.扩大住房租赁消费群体。鼓励保障性住房货币补贴对象、农业转移人口、高校、中职毕业生、园区产业工人、外地来运经商、务工、创业人员等群体通过租赁市场租住房屋解决居住问题。

2.鼓励企业租赁职工宿舍。园区、示范区原则上不再新建驻园企业员工宿舍和周转房。园区、示范区企业在自有宿舍房源不能满足职工居住需求的情况下,面向社会为职工租赁宿舍。

(三)完善公共租赁住房保障体系。

1.推进公租房保障货币化。支持符合公租房保障条件对象,通过租赁市场解决住房问题,并对符合条件对象按规定给予货币化租赁补贴。

2.丰富公租房筹集手段。通过购买方式,将适合作为公租房或者依法经过改造符合公租房条件的存量商品房转化为公共租赁住房。各县(市)、运城开发区采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。

3.拓宽公租房保障覆盖面。将符合公租房保障条件并在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员纳入公租房保障范围,进一步扩大公租房货币补贴覆盖群体。

(四)拓展房屋租赁业务。

1.培育“租赁+旅游”住房租赁市场。充分利用旅游资源优势,引进经济型、快捷型连锁酒店,加强与旅行社、景区合作,引导游客留宿。房地产开发企业、自然人将闲置房源依法改造成长租、短租型家庭旅馆或民宿、客栈,满足不同群体旅行居住需要。

2.拓展“租赁+养老”住房租赁业务。房地产开发企业将库存房源改造转型为养老机构或老年公寓等养老服务产品,开发养老地产,并引入各类专业化、社会化、自治类的养老服务组织,为老年人开展日间托老、医疗康复、集中就餐、文体娱乐、老年学习、休闲旅游、法律咨询等符合老年人需求的养老服务项目。

(五)强化政策支持。

1.落实税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,实行税收优惠。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税;对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承担住房的租金支出,结合个人所得税改革,落实有关费用扣除政策。对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税;对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。按照《山西省人民政府办公厅印发关于进一步支持小型微型企业健康发展的措施》(晋政办发〔2015〕70号)规定,住房租赁企业享受小型微型企业税收优惠政策。

2.加大金融支持力度。金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对住房租赁企业的支持力度,对投资购买、租赁库存商品房投放到租赁市场的住房租赁企业、机构和个人,创新出台住房租赁信贷产品,提高信贷服务效率,提供优惠利率贷款。探索建立房地产投资信托基金(REITs)试点,开展房地产投资信托基金业务,充分利用社会资金进入住房租赁市场,解决租赁机构收购和租赁房屋的融资问题。

3.加强住房公积金支持。租住全市城区公共租赁住房的职工家庭,凭房屋租赁备案证明及本年度房租支付费用凭证支取公积金。对无自有房职工家庭租住家庭自住房的,凭房产行政管理部门出具的无房证明和房屋租赁备案证明,可申请提取住房公积金支付房租,提取标准按市住房公积金管理中心的相关规定执行。

4.保障租赁对象基本公共服务。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》(2015年国务院令第663号)有关规定申领居住证,依法依规享受义务教育、医疗等规定的基本公共服务。

(六)规范租赁市场管理。

1.严格住房租赁合同备案管理。加强住房租赁登记备案管理,制定住房租赁合同示范文本,严格实行住房租赁合同登记备案。逐步实现住房租赁合同网上签约,承租人经登记备案取得的住房租赁登记备案证明,视为合法稳定住所的证明。各县(市)、运城开发区要结合本地实际,对不得出租的房屋、最小出租单位、单间最多居住人数、最低人均居住面积、按间出租条件和消防安全等作出明确规定。建立住房租赁网上备案信息系统。

2.规范住房租赁行为。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合居住要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和出租人的合法权益。

3.加强住房租赁市场监管。严格实行住房租赁企业、房地产中介机构备案管理制度。完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录和投诉举报渠道,将市场主体信用记录纳入国家企业信用信息公示系统(山西),对严重失信主体实施联合惩戒。加强住房租赁的治安管理和租赁当事人居住登记,依法查处利用出租房从事各种违法经营活动的行为。

4.加大住房租赁信息化服务。建立住房租赁信息服务平台,为住房租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务;通过信息服务平台,发布出租住房的区位、面积、户型、价格等信息和承租住房的需求信息;提供住房租赁合同示范文本,供当事人选用;向社会公开发布经备案的住房租赁企业、中介机构名称,以及机构和从业人员的信用档案信息;宣传住房租赁管理规定和使用安全知识;定期公布不同区域、不同类型住房的市场租金水平,为租赁双方确定租赁价格提供参考。

三、保障措施

(一)统一思想认识。

培育和发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径,对推进房地产供给侧改革,加快改善居民尤其是新市民住房条件,加速推动新型城镇化具有重要意义。各县(市)人民政府、运城开发区管委会、市直各有关部门要切实提高思想认识,增强工作责任感,建立多部门联合监管体系,切实抓好各项政策措施的贯彻落实,确保住房租赁市场健康稳步发展。

(二)落实地方责任。

各县(市)人民政府、运城开发区管委会对本辖区内的住房租赁市场管理工作负总责,结合辖区住房租赁市场情况制定相关实施细则。建立完善多部门联合监管的工作机制,明确职责分工,落实工作责任;市房产局要加强对中心城区范围内住房租赁市场的联合监管,与盐湖区政府对接,要充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。加快建立住房租赁信息服务与监管平台,平台要与征信、税务、住房公积金管理、流动人口管理和居住证管理系统对接,实现信息的互通互享,方便群众办事。

(三)明确部门职责。

市住建局负责全市住房租赁市场的指导、协调和管理工作。各县(市)人民政府、运城开发区管委会,市房产局要会同有关部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,将其纳入企业信用信息公示系统(山西)和山西省信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记,以及居住证的申请、受理、发放等工作,居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。市直各有关部门要按照部门职责分工,抓好相关工作落实。

优化政务环境。

各县(市)人民政府、运城开发区管委会、市直各有关部门要优化办事流程,提高办事效率,为培育和发展住房租赁市场创造良好环境。对房地产开发企业开展住房租赁业务需要办理规划变更、土地用途调整、装修改造等相关手续的,要加快办理进度;对住房租赁当事人,要简化流程,按期办结。

(五)加强督查考核。

各县(市)人民政府、运城开发区管委会、市直各有关部门要积极出台具体工作措施,确保各项政策落到实处。市房产局要会同市政府督查室等部门对各相关责任单位落实政策措施情况开展专项督查,适时通报督查结果,进行考核。

 

 

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